Hogyan kell tárgyalni a CAM díjait a kereskedelmi lízingekben

Minél nagyobb a bérelt kereskedelmi területe, annál valószínűbb lesz a CAM (közös terület karbantartás) díjak és a kapcsolódó adminisztratív díjak megtárgyalása. Mindazonáltal, függetlenül attól, hogy milyen kicsi a hely, soha ne fogadja el a bérleti feltételeket, anélkül, hogy jobb ajánlatot kérne.

Figyelmeztető nyilatkozatban arról, hogy milyen nehézkes a kereskedelmi ingatlanpiacra való behatolás, CFO Magazin A riporter, Laura DeMars, egyértelműen jelzi, hogy az ingatlan-szakembereknek is nehéz ideje megérteni a CAM-díjak összetettségét; „Az ipar bonyolultsága megnehezíti a betörést…” DeMars szerint:

„A bevásárlóközpontokban például a bérlők általában az épület karbantartásáért fizetnek egy közös terület karbantartási (CAM) díj alapján. Míg egy ingatlankezelő cég pénzügyi igazgatója nem közvetlenül kezeli a bérlőket, még fontosabb megérteni, hogy ezek a díjak összegyűjtése… fontosabb, mivel a nagy kiskereskedők gyakran vitatják a CAM-díjakat, vagy csak egy százalékot fizetnek… a CFO-nak tudnia kell, hogyan kell figyelembe veszi a különbséget, vagy a CAM csúszást. ”

Mielőtt megpróbálna tárgyalni a CAM-ról vagy az adminisztratív díjakról, győződjön meg róla, hogy megérti, hogy mi az. Ha a CAM-díjak a CFO-k számára bonyolult kérdés, akkor jobb, ha készen állsz!

Az ipari szabvány CAM díjak

Mivel egyes közös területek állapota közvetlen hatást gyakorol a bérlőkre, a folyosók, felvonók, lépcsőházak, előcsarnokok és közös helyiségek fürdőszobáinak karbantartásával és javításával kapcsolatos költségek meglehetősen szabványosak a CAM díjakban. A CAM-díjakat általában a bérlők számára is értékelik a parkolóhely karbantartásával kapcsolatos költségek (beleértve a világítást és a tereprendezést is) és a járdák.

Tippek a szokásos CAM díjak megtárgyalásához

Ha a fizetendő díjak típusa nem tárgyalható, győződjön meg róla, hogy a bérleti szerződés lehetővé teszi a bérbeadó számlájának felülvizsgálatát. A vállalkozás üzleti, és ezt nem szabad úgy tekinteni, mint egy földesúr vagy egy személyes személyes bizalmatlanságot, de az ismeretlen díjak kifizetése egyszerűen jóhiszeműen nem jó üzlet. A legkevésbé kötelező nyilatkozatot kérni, hogy a bérbeadó köteles dokumentálni (az elszámoltathatóságot) az összes felszámított díjért.

Azt is meg kell tárgyalnia, hogy a CAM-díjak mennyire emelkedhetnek évente - a maximális összeg vagy a százalékos arány megadása. Ezt a „sapkát” fel kell sorolni a többi bérleti díj növekedésétől.

Működési és irányítási (O&M) igazgatási díjak

Ha a bérleti díj a CAM-díjakat fizeti a működési vagy kezelési költségekért - azonnal ellenezzen ilyen költségeket. Ha a bérbeadó ragaszkodik hozzá, kérje meg, hogy lássa a költségek listáját (bizonyítékát) és a részvény kiszámításának módját. Ezeket a díjakat nem lehet CAM-díjaknak tekinteni, hanem az „Adminisztratív díjak”. Az adminisztratív díjak még mindig CAM-díjak - a tulajdonos megpróbálja Önt hozzáadni saját költségeihez. Az adminisztratív díjak általában az összes CAM költség százalékán alapulnak.

Tippek az O&M adminisztratív díjakról

A legtöbb bérlő kifogásolja az üzemeltetési és kezelési díjakat, mert a bérbeadó már a CAM díjak nélkül is fizet a bérleti díjból. Ha a CAM-díj tartalmazza a vezetői vagy adminisztratív személyzet fizetését (a helyszínen vagy a helyszínen), a felelősségbiztosítási költségeket (saját felelősségbiztosításért kell fizetnie - a bérbeadó ezt megköveteli, mielőtt elmozdulna), reklámozás és egyéb promóciós tevékenységek, professzionális szolgáltatások, mint például jogi vagy számviteli szolgáltatások, próbálják meg tárgyalni ezeket a lízingből.

Rosie Rees szerint „A CAM-díjak elleni küzdelem”, Retail Traffic Magazine; „A hozzáértő bérlők csökkentik a százalékos arányt (ami 25% -tól 5% -ig terjed), és a számításból kizárják a nem karbantartási típusú költségeket (pl. Adók, biztosítás, segédprogramok).”

A Rees úgy véli továbbá, hogy az épületekkel kapcsolatos karbantartási és javítási költségeket (azaz a tetőket, az épület alapjait és a külső falakat) a bérlők nem szívhatják fel, mivel ezek nem a bérlők vagy ügyfeleik által használt általános területek. Rees pontosan rámutat; „A bérbeadó a bérleti díjakból már bevételeket kap ezekből az épületekből. A bérbeadónak a bérleti díjakból ki kell fizetnie azokat a költségeket.

Forrás:

Rosie Rees. Kiskereskedelmi forgalmi magazin Online. „A CAM-díjak elleni küzdelem.” 1999. szeptember 1.

Laura DeMars. CFO Magazin. - A Real Deal. 2007. augusztus.