Megérteni a "Gross-Up" -et kereskedelmi lízing aláírása előtt

A "bruttó összegű" kifejezés jellemzően a teljes körűen szervezett lízingekre vonatkozik, amelyeket néha "teljes körű szolgáltatási lízingeknek" neveznek. A bérlő bizonyos szolgáltatásokért fizet fix összegeket az alap bérleti díj mellett a tényleges bérleti díjért.

Például egy bérbeadó fizethet a közös területkarbantartásért, más néven CAM-költségnek, majd felosztja ezt a díjat az épületben lévő bruttó négyzetméterek számával, és minden bérlőnek egy olyan összeget számít fel, amely az általa elfoglalt négyzetláb százalékos aránya alapján történik. A bérleti díjban szereplő bruttó összegű záradék lehetővé teszi, hogy ha egy épület kevesebb, mint 90-100% -ot foglal el, akkor a költségek a bérlők működési költségeihez viszonyított arányában még mindig a 90–100% -ra emelkednek.

A bruttó összeget kiegészítő bérként fizetik ki, és leggyakrabban a változó költségeket fedezik, amelyek az adott hónapban a kihasználtság és egyéb tényezők alapján felfelé vagy lefelé emelkedhetnek.

A Gross-Up előnyei a bérbeadók számára

Ez az egyik eset, amikor nem kapja meg, amit fizet, ha a bérlő. Például mondjuk, hogy Leo földesúr épp most vásárolt egy kereskedelmi épületet. Tom Tenant az első, aki bérbe ad helyet. Tom 10.000 négyzetlábnyi üzlethelyiséget bérel. Az épület összesen 100 000 négyzetméter. Tom az épület 10 százalékát bérli.

Egy alapvető pro rata forgatókönyv szerint, amely a változó költségeket a bérlők között osztja, Tom a költségek 10% -át fizeti, mert az épület 10% -át neki osztották ki. De most azt mondjuk, hogy Leónak nehezen talál más bérlőket, és ez a helyzet néhány hónapig folytatódik. A Tom bérbeadásában szereplő bruttó összegű záradék hiányában Leo megakadályozza, hogy a költségek 90% -át a bérlők fizetik, mivel más bérlők nincsenek, akiket el tudnak osztani.

A bruttó összegű záradék lehetővé tenné számára, hogy Tom százalékát 50 százalékra rúgja, de valószínűleg 95 vagy 100 százalékra, mert ő az egyetlen bérlő az épületben.

Hogy van ez a vásár?

Tom Tenant talán nem hiszi, hogy ez az elrendezés tisztességes, de Tom valójában az egyetlen bérlő, aki az e változó költségekben szereplő szolgáltatásokat részesíti előnyben. Leo földesúr nem részesül közvetlenül, így elmondható, hogy igazságtalan, ha csak a Tom által igénybe vett szolgáltatások 90 százalékát fizeti. Talán az egyik ilyen költség a megfigyelő kamerák karbantartását jelenti a parkolóban. Mert nincs más bérlő, az egyetlen ember, aki eljön és megy, hogy a parkoló a Tom ügyfelei, ezért ésszerűnek tűnik, hogy Tom egyedül fizessen a szolgáltatásért.

Olvassa el a finom nyomtatást

Ha egy kereskedelmi bérleti szerződést kíván fontolgatni, gondosan olvassa el a finom nyomtatást, és védje meg magát egy kis extra házi feladat elvégzésével. Ha valóban van egy bruttó összegű záradék, győződjön meg róla, hogy a megengedett növekedés ésszerű százalékban van. Ha Tom a felügyeleti berendezésért fizet, valószínűleg sajnálatát fejezi ki amiatt, hogy nem próbálta lefelé tárgyalni a százalékos arányt. A megengedett százalékarányt egyértelműen meg kell határozni a lízingben.

Sőt, ha Tom a kereskedelmi épületek bérbeadásával foglalkozott Leo múltbeli történelmével, talán megtudta, hogy Leo történelmi okokból nehezen tudta megszerzeni és tartani a bérlőket egy vagy másik ok miatt. Vagy talán Leo nem tapasztalt - ez az első kísérlet egy ilyen befektetésre, így egy kis időbe telik, hogy helyes legyen. Mindenesetre Tom talán nem szeretne Leó-val bérelni egy olyan bérleti szerződést, amely magában foglalja a bruttó összegű záradékot, ezért valószínűbb, hogy az adott időszakban csak néhány bérlő lehet.

Ha hét bérlő bérelt volna 70.000 négyzetlábot Leóból, a bruttó összeg kevesebb lenne, alapvetően a 70 százalék és a 95 százalék közötti különbség, és ez a különbség a hét bérlő között oszlik meg.